A día de hoy, por desgracia, suele suceder que los deudores hipotecarios se enteren con el trascurso del tiempo que su crédito hipotecario ha sido cedido por parte del que en su día se lo concedió, es decir por parte de la entidad financiera.

En ocasiones, incluso, puede que estos deudores nunca sean conscientes de que dicha cesión se ha producido; la entidad financiera se ampara en que en su momento los deudores consintieron una clausula, impuesta por la entidad bancaria de manera unilateral en el contrato de préstamo hipotecario, mediante la cual renunciaban a la notificación previa de dicha cesión.

Deudores hipotecarios: Derechos ante la cesion de su credito

Ahora bien, ¿esta cláusula de renuncia es válida? La respuesta es que puede no serlo en virtud de lo dispuesto por la Directiva 93/13 de la Unión Europea. Un ejemplo de cláusula de renuncia a dicha notificación puede ser la siguiente:

“Cesión. Notificación. – La parte prestamista podrá ceder el presente préstamo sin necesidad de notificarlo a la parte prestataria, quien expresamente renuncia al derecho de notificación que le concede el artículo 149 de la Ley Hipotecaria.”

Consecuencias de la Cláusula:

Bien, las consecuencias de esta cláusula son varias. En primer lugar, la cláusula arriba mencionada es abusiva a todas luces; la Directiva 93/13/CEE dispone que aquellas cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se consideraran abusivas si causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

¿Qué detrimento de derechos es más patente que la renuncia al derecho de tanteo y retracto si no se respeta el derecho preferente del deudor a comprar el crédito a un precio inferior al crédito mismo? Este derecho, reconocido en el artículo 1553 del Código Civil, dispone que los deudores de un crédito litigioso tendrán un plazo de 9 días desde que son conocedores de la cesión de su crédito para poder recomprarlo al cedente por el precio que pretendía venderlo al cesionario.

Esto no puede ocurrir si los deudores nunca son notificados de que la cesión va a llevarse a cabo, por ende, quedan privados del ejercicio de este derecho por decisión unilateral de la entidad bancaria, y aceptación, por ende, impuesta.

El Tribunal Supremo entiende que la cesión de un crédito hipotecario comporta no solo la cesión de un crédito, sino que nos encontramos ante la cesión de todo el contrato la cual puede suponer, como otro ejemplo de las consecuencias de la renuncia a la notificación previa la imposibilidad del deudor de satisfacer su deuda al acreedor antes de que el crédito sea cedido, derecho reconocido por nuestro Código Civil de igual manera.

Derechos de los Deudores hipotecarios: Nulidad de la cesión

Pues bien, todas lo mencionado es consecuencia de la renuncia que el deudor realiza sobre la notificación ya mencionada; lo que deben saber ustedes, deudores hipotecarios, es que dicha renuncia en virtud de lo dispuesto por la normativa comunitaria es a todas luces abusiva, y ustedes tienen derecho a solicitar, en virtud de la abusividad de la cláusula, la nulidad de la cesión que haya sido practicada con su crédito hipotecario.

Reciente Auto de 17 de marzo de este año, del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ya defiende la potestad que posee el Juez nacional dejar sin aplicación una cláusula que considere abusiva en virtud de la Directiva ya mencionada.

Si bien en el Reglamento Hipotecario esta renuncia queda recogida como válida, la doctrina de nuestro más Alto Tribunal entiende que la Normativa sobre consumidores y usuarios prevalece sobre una norma de rango inferior, considerando que no cabe renuncia a la notificación previa en caso de cesión del crédito hipotecario.

Esta renuncia supone a todas luces mermar los derechos y acciones que poseen los consumidores y que bien están recogidos y defendidos tanto por la normativa nacional como comunitaria.

Nota: lo expuesto está basado en una opinión profesional.