Aún con resaca de la famosa sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del pasado 21 de diciembre, en el que se declaraban la nulidad con efectos retroactivos totales de la cláusula suelo por entender el máximo tribunal de Luxemburgo que la limitación retroactiva causa un claro perjuicio al consumidor, tenemos ahora una nueva Sentencia que abre una nueva puerta a la solución de la mala praxis bancaria, esta vez, respecto uno de los problemas más generalizados en España:  el vencimiento anticipado de las ejecuciones hipotecarias.

Pues bien, notificado del pasado 26 de enero de este año que empieza, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dio a conocer la interpretación de la normativa procesal española relativa a la cláusula de vencimiento anticipada incluida en la mayoría de préstamos hipotecarios.

La cláusula de vencimiento anticipada, recordemos, hace referencia a la potestad de la entidad financiera para, dado el caso de 2 o 3 impagos de cuotas hipotecarias por parte del deudor hipotecario, el banco puede declarar vencido el préstamo y reclamarle al deudor hipotecario la deuda entera.

La pregunta que llevan haciéndose varios juzgados, y ahora también el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, es básica:

¿Si un deudor hipotecario no puede hacer frente a un par o tres de cuotas hipotecarias, en qué cabeza cabe que pueda hacer frente al importe íntegro del capital adeudado pendiente del préstamo?

Así las cosas, ha sido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha conocido de un consumidor minorista el cual el banco, tras siete cuotas impagadas, le declaró anticipadamente vencida la deuda. El juez de instancia quiso elevar hasta el tribunal de Luxemburgo la siguiente cuestión, entre otras cinco:

“Si de conformidad con la Directiva 93/13, y en particular de sus artículos 6.1 y 7.1 a fin de garantizar la protección de consumidores y usuarios de acuerdo con los principios de equivalencia y efectividad, cuando un juez nacional aprecie la existencia de una cláusula abusiva acerca del vencimiento anticipado debe tenerla por no puesta y extraer las consecuencias a ello inherentes, incluso aun cuando el profesional haya esperado el tiempo mínimo previsto en la norma nacional”

Pues bien, sin perjuicio de los criterios objetivos que establece la norma, se debe tener en cuenta, como bien analiza la sentencia del TJUE, las exigencias de la buena fe así como el considerar que la cláusula pueda causar un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en el contrato litigioso.

La conclusión del juzgador y que deberá empezarse a tomar en consideración a partir de ahora por los jueces y magistrales internos, para apreciar la abusividad del vencimiento anticipado en un procedimiento de ejecución hipotecaria, se deberá examinar si la facultad que se concede al profesional de declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo está prevista para los casos en los que tal incumplimiento tiene carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, y si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas generales aplicables en la materia

Por tanto tenemos nuevos criterios, según mi humilde opinión, más razonables, que los que teníamos hasta ahora, pues habrá que atender a cada caso concreto para evitar así posibles desequilibrios entre las partes.

Los préstamos hipotecarios se firman con los bancos, pero se resuelven en los tribunales. O esta es la sensación que está dejando la ya famosa “mala praxis bancaria” tras ver como día a día van publicándose sentencias que tratan con un mismo común denominador: cláusulas abusivas y falta de transparencia e información en los préstamos hipotecarios. Y hoy traigo un ejemplo de ellos, un tanto peculiar. La hipoteca inversa o invertida.

¿Qué es la hipoteca invertida?

Un tipo especial de préstamo hipotecario es el que en el sector recibe la denominación de “hipoteca invertida”. Si el tipo más común de préstamo hipotecario es el que es concebido para que la entidad bancaria adelante la cantidad que precisa el deudor para poder comprar la propiedad inmobiliaria que desea, o bien para que, una vez que es su propietario, pueda subvenir a sus necesidades financieras, reorganice su economía y sea capaz de devolver el principal y los intereses del capital recibido, la hipoteca inversa está “pensada” para que el capital prestado no sea reembolsado por el prestatario. Y es en este momento cuando suceden dos posibilidades:

1. Que la deuda pendiente sea reembolsada por los herederos tras el deceso del deudor hipotecario,
2. Que se proceda a la venta del inmueble, y con su producto se abone el préstamo recibido, con sus intereses correspondientes y demás gastos, produciendo así la extinción de la deuda.

Un tipo especial, pero no por ello dejado de utilizar, es el del préstamo hipotecario en el que el inmueble se entrega a cambio de una renta vitalicia, por el que el propietario del inmueble ha de percibir una suma de dinero mensual durante un período de tiempo, y en el momento en el que se produzca el óbito, la entidad financiera se hará dueña del inmueble, y podrá venderlo o darle el destino que desee, ya que el antiguo propietario habrá consumido su valor a través de los pagos mensuales.

Bien, este acuerdo puede venir acompañado de un pacto adicional por la cual se compromete el propietario a suscribir un seguro de vida, según el cual si ésta se prolonga más allá de lo que se determina en virtud del cálculo actuarial, la entidad financiera debe continuar abonando la cantidad estipulada, y la compañía de seguros abonará su compensación a la entidad bancaria.

¿Qué problemática trae aparejada la hipoteca inversa o invertida?

La contraposición de intereses en este tipo de préstamos es patente. Enfrenta a la entidad financiera y a la entidad aseguradora por un lado, y a los herederos del antiguo propietario por otro. Y éstos, si el desequilibrio es muy  importante, estarán en condiciones de reclamar la nulidad del contrato o contratos suscritos por el causante, ya que se consideran perjudicados.

Esto es lo que ha sucedido en el asunto que ha tenido que resolver el Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid, en su Sentencia número 395 de 2.016, mediante la cual declara nulos los contratos de préstamo hipotecario y de suscripción de seguro de vida por el que el causante, aquejado de una enfermedad crónica y muy grave, acordó que continuaría en el uso de la vivienda y que además percibiría una cantidad mensual económica, y al final de su vida la propiedad del inmueble pasaría a la entidad bancaria, sin que fuera preciso reintegrar cantidad alguna.

El caso

En este caso, y mediante el contrato de seguro, si demostraba una destacada longevidad, a partir de una fecha bastante lejana continuaría percibiendo la misma renta vitalicia, esta vez a cargo de la entidad aseguradora, que posiblemente pertenecía al mismo grupo empresarial que la entidad bancaria.

Un hombre de 85 años al que recientemente se le había diagnosticado un carcinoma de pulmón y síndrome paraneoplástico en fase muy avanzada, suscribe un préstamo llamado “inverso”, recibiendo así una pensión mensual de más de 4.500 euros, cubriéndolo hasta el año 2021. Sobre la misma, se le impuso adicionalmente la contratación de un seguro de rentas diferidas. Este seguro, que se aplicaría una vez que el titular tuviera 93 años y que le garantizaba a partir de entonces el cobro de por vida de una renta mensual similar a la inicial, tuvo un coste, que se pagó por anticipado y de una sola vez al contratar la hipoteca inversa, de 211.00 euros.

No habían pasado nueve meses desde la firma de este producto cuando el hombre murió.

La solución que considera justa el órgano jurisdiccional es la de que la persona física firmante de la hipoteca tenía la condición de consumidor o usuario, y por ello estaba protegido por la normativa española y por la de la Unión Europea. Al ser ambas de aplicación y afectar el vicio de consentimiento a la sustancia del contrato, la declaración de nulidad total es inevitable. Y encuentra un precedente, pues la Audiencia Provincial de Salamanca mediante Sentencia del pasado 2012 resolvió de la misma forma un caso que guardaba con éste ciertas similitudes.

Es evidente que la razón por la que el Juzgado número 44 de Madrid toma esta decisión reposa también en la evitación del enriquecimiento injustificado. Lo fundamental de la misma estriba, sin embargo, en la tesis de que los herederos pueden hacer uso de los derechos que como consumidores y usuarios tenían los causantes, y en la correcta y equitativa valoración de los intereses en juego.

Estamos, una vez más, ante una innegable mala práctica bancaria que empieza a abrirse caminos en nuestros tribunales. Y parece ser el principio de otra revolución bancaria a favor de los consumidores.

Sentencia del Juzgado de lo Mercantil 10 de Barcelona, de 7 de diciembre, obtenida por Navas & Cusí Abogados