Ampliación de plazo para el lanzamiento de ejecuciones de los deudores hipotecarios

Tras la crisis económica y financiera, desde el 2012 se han tenido que tomar medidas para hacer frente a la situación tan vulnerable que afecta a tantas familias españolas. Debido al Real Decreto se va a ampliar el plazo para llevar a cabo las ejecuciones hipotecarias de esos deudores hipotecarios.

La protección del consumidor ha sido un tema de interés constante tanto a nivel de la jurisprudencia de nuestros tribunales como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea; así como a nivel del poder legislativo.

A este tenor, varias han sido las normas de urgencia aprobadas y publicadas por nuestro poder legislativo para paliar el nivel de endeudamiento de las familias españolas, entre ellas las más destacadas: el Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios que posteriormente se convirtió en la afamada Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

En las referidas leyes se acordó la suspensión  por un periodo de 2 años de los lanzamientos de procedimientos de ejecución hipotecaria.

Próximo a la fecha, y a la vista de la situación de las miles de familias, se acordó una prórroga de 3 años más, hasta el 15 de mayo de 2017.

A pesar de que quedan más de dos meses para tal fecha, el poder legislativo ha decidido, de un modo excepcional y acorde a las necesidades actuales del panorama económico y jurídico de nuestro país, emitir el Real Decreto 5/2017, aprobado el pasado viernes 17 de marzo de este año y en vigor desde el día posterior; en el que se  modifica la referida Ley 1/2013, suprimiendo “cuatro” años y sustituyéndolo por “siete” años, lo que significa que hasta mayo de 2020 los lanzamientos quedarán/o seguirán en suspensión, siempre que se cumplan los requisitos de “colectivo afectado”.

En relación a lo anterior, según mi humilde opinión, la reforma más relevante – y que coincide con la segunda, de las tres reformas que incluye este Real Decreto Ley- viene en la ampliación de quien se puede beneficiar de esta nueva reforma legal.

Son pequeños cambios, pero muy significativos. Por ejemplo, hasta ahora, se podían beneficiar las unidades familiares que tenían a cargo un menor de tres años. Pues bien, con la reforma se amplía dicho margen, eliminando el filtro de la edad de tres años y estableciendo que se podrán beneficiar las unidades familiares de que forme parte un menor de edad (sin restricciones de edad).

Además antes se establecía que solo se podía beneficiar de la norma la unidad familiar monoparental con dos hijos; y ahora la reforma trae consigo que solamente ostentar el cargo de un hijo es suficiente para poder beneficiarse de esta norma.

Por tanto, esta segunda reforma incluida en el Real Decreto 5/2017, implica que se amplía significativamente el colectivo de familias que pueden beneficiarse de esta suspensión de desahucios.

Y en tercer y último lugar, se modifica el artículo relativo al Código de Buenas Prácticas para dar la posibilidad de que aquellos beneficiarios de la suspensión de lanzamientos a la que se refiere el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que sean a su vez clientes de las entidades adheridas, puedan solicitar a la entidad que les sea arrendada su vivienda en condiciones preferenciales por un periodo de hasta cinco años, no superando más del 3% del valor de la renta al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasador homologado.

Según mi opinión, esto significa alargar todavía más el ahogo de miles de familias, cuando lo que debería poder hacerse es una reestructuración de la deuda o incluso una quita de la misma para poder facilitar otra vez, y en unos años, el crédito a consumidores a nivel español.

Además, se anuncia en la misma norma que en un plazo de ocho meses desde la entrada en vigor de la ley, el Gobierno deberá proponer medidas que faciliten la recuperación de la vivienda a los deudores hipotecarios, cuando ésta haya sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

A las entidades se les rescata, a los deudores (todavía) no. Habrá que seguir esperando y luchando.

No han sido precisamente pocos los posts que he dedicado a describir y explicar exhaustivamente la norma de la Unión Europea que trae consigo cambios significativos para la que debe estrenarse pronto como, la nueva Ley Hipotecaria.

Hago referencia a la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican además las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) 1093/2010.

Esta Directiva europea da respuesta a la incipiente y crecida mala praxis acontecida durante los últimos años no solamente a nivel de España sino en toda la Unión Europea; tratando asuntos como la cláusula multidivisa en los préstamos hipotecarios, la dación en pago en las ejecuciones hipotecarias o el cobro de comisiones bancarias.

Así las cosas, era hasta el pasado 21 de marzo de 2016 (próximamente cumplirá un año) que España –al igual que los demás países europeos- tenía tiempo para hacer la transposición interna de esta norma.

¿Qué significa transponer una Directiva europea?

Pues bien, las normas europeas están por encima del rango de normas de cada estado miembro, en virtud del principio de primacía del Derecho de la Unión Europea; y cuando las instituciones europeas legislan una nueva norma en forma de Directiva, ésta debe ser aplicada –traspuesta- a nivel interno mediante una norma. En caso contrario –como ha sucedido- su aplicación deviene automática en virtud del efecto directo de la normativa europea.

¿Para cuándo la nueva Ley hipotecaria en España?

Más que “cuando”, creo que la pregunta más acertada a realizar a nuestro poder legislativo es “QUÉ” incluirá, puesto que los últimos anuncios destacan claras deficiencias en la transposición española de la Directiva comunitaria.

Por un lado, se intenta dar mucho protagonismo  a la figura del Notario como garante y protector de los derechos del consumidor. Si bien no es una mala idea, no se puede dar esta “categoría” a los notarios cuando debe ser la propia Ley la que limite y proteja los derechos de los consumidores  y usuarios.

En contraposición a lo anterior, la propuesta de regulación de la cláusula de vencimiento anticipada, según mi opinión, deja fuera las circunstancias personales y voluntad de cumplir: lo que a mi entender, a tenor de lo afirmado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, suele ser el común denominador del incumplimiento en ejecución.

Una deficiencia clara que he echado en falta tras la comparecencia del Sr. De Guindos el pasado lunes, ha sido el ofrecimiento al cliente o consumidor de las ofertas que detenta la competencia, algo que le sirve al consumidor para poder “filtrar”  y comparar posibles contratos.

En definitiva, estamos muy lejos todavía – o eso parece- de las cláusulas aprobadas a nivel de la Unión Europea, lo que nos está obligando ya a hacer una aplicación directa de la norma europea a los casos en los que ya ahora y desde el pasado 21 de marzo de 2016, se esté vulnerando algún derecho reconocido en la norma, al consumidor.

Ayer jueves se celebró la Jornada Hipotecaria sobre Control de Transparencia y Cláusulas Abusivas en el Colegio Notarial de Catalunya, y pudimos conocer algunas claves (más) acerca de la futura y esperada reforma hipotecaria, la cual debe estar al caer, pues el incumplimiento de la Directiva 17/2014 del Parlamento Europeo en unos días sumará un año, pues debió ser traspuesta a nivel interno el pasado 21 de marzo de 2016; con las consecuencias jurídicas que de ello derive.

Una jornada en la que estuvo presente, entre otros, el Director General de los Registros y del Notariado, Don Francisco Javier Gómez Gállido; el Director de la asesoría jurídica de CaixaBank, don Javier Gutiérrez de Cabiedes; o Don Pedro José Vela Torres, magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así, fueron varias las cuestiones que se trataron en la Jornada de ayer, de las cuales me gustaría destacar los siguiente, empezando con una frase del decano de la institución, Don Joan Carles Ollé, el cual destacó que “nuestro sistema hipotecario ha permitido el acceso a la propiedad de un porcentaje muy alto de ciudadanos”, sin hacer mucha referencia expresa – como era de esperar- a la mala praxis vivida aun actualmente, por miles de deudores hipotecarios.

Puntos importantes de la próxima reforma hipotecaria

Así, han sido los Notarios los que han difundido y dado a conocer al poder legislativo cuales son los puntos esenciales que debe tratar la reforma hipotecaria, véase:

• La necesidad de modificar el art. 84 de la Ley de Consumidores y Usuarios, en tanto en cuanto la versión actual solo permite denegar la inscripción de una cláusula si previamente ha sido declarada nula por una sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación, o si está prohibida por Ley expresamente. Según se especificó, el sistema actual –en lo que estoy de acuerdo- ha fallado ruidosamente y necesita una reforma.
• Otro de los puntos a destacar es la necesaria atribulación al Notario del control de legalidad efectivo y amplio. Es decir, la Ley debe poder permitir al Notario rehusar la autorización de la escritura cuando el contrato no se ajuste a la normativa vigente.
• En tercer lugar, el control de transparencia propiamente dicho, pero que hace el Notario. Se le debe autorizar al Notario realizar, en la fase precontractual, una Acta Notarial que debe ser entregada al deudor durante los 7 días anteriores a la firma; lo que parece una nueva versión de “oferta vinculante”.
• Otra de las propuestas interesantes, y que y algunos Notarios llevan años realizando, es el test de transparencia y comprensibilidad al deudor. Mediante preguntas claras y concretas, el deudor debe saber responder, para así dar a entender que es consciente del documento que va a suscribir.

Habrá ahora que esperar si las buenas intenciones se transfieren a una norma o una reforma de la normativa en mercado hipotecario por tal de garantizar la protección adecuada que exige la normativa de la Unión Europea al consumidor minorista cuando éste contrata con un profesional, véase: una entidad financiera.

Esta reforma es absolutamente necesaria, pues hemos llegado a un punto en el que la pérdida de confianza de los ciudadanos respecto las instituciones y entidades de crédito es total; sintiéndose desamparados y teniendo que acudir a procedimientos y litigios largos y farragosos por tal de hacer valer unos derechos que deberían respetarse desde el primer momento.