Ante los impagos del préstamo hipotecario, una de las posibilidades que tienen las entidades bancarias es la de dar por vencido el préstamo, anticipadamente. Eso supone que pueden dar por resuelto el préstamo y reclamar al deudor, no sólo las cantidades impagadas, sino la totalidad del capital cedido.

Durante muchos antes, de esta posibilidad se aprovecharon las entidades prestamistas, de una forma abusiva: imponían en los contratos de préstamo hipotecario una cláusula de “vencimiento anticipado” que les permitía dar por vencido el préstamo cuando se produjera cualquier impago de las cuotas. Ello, como ya hemos advertido en otras ocasiones, suponía –y sigue suponiendo- una grave amenaza para los deudores hipotecarios, quienes, por un único retraso en el pago de su cuota de hipoteca pueden verse abocados a una reclamación de cientos de miles de euros.

El hecho de que la legislación europea se postulara a favor de una mayor protección de los derechos de los consumidores -en tanto que parte débil en las relaciones crediticias con entidades financieras- supuso que ese tipo de cláusulas de vencimiento anticipado fueran puestas en entre dicho por los tribunales nacionales y por el propio Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

En efecto, la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo entiende que son abusivas las cláusulas que permiten resolver anticipadamente un préstamo si el incumplimiento del deudor no es grave o esencial, entendiendo que estas cláusulas deben modular la gravedad del incumplimiento según la duración y el importe del préstamo.

En esta línea fue la reforma que tuvo lugar en la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor en junio de 2019 y que determinaba el porcentaje de impago que debía producirse para que pudiera resolverse anticipadamente un préstamo.

Con posterioridad, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó Sentencia, de 3 de octubre de 2019, se pronunció respecto a la abusividad de este tipo de cláusulas y determinó que debía ser el consumidor quien, una vez declarada la abusividad de dicha cláusula, optara por la opción que quisiera; a saber, la nulidad de la cláusula y, por tanto, de todo el préstamo, o bien, la sustitución de esa cláusula abusiva por otra del derecho nacional que permita que el préstamo pueda subsistir.

Hasta ahora, los tribunales optaban por esa sustitución, pero, recientemente, en un litigio planteado ante un Juzgado de primera instancia de Pamplona, el consumidor optó porque el contrato se extinguiera, con la consecuente desaparición de la hipoteca sobre el inmueble dado en garantía y liberación del avalista del préstamo.

Lo que en este caso se plantea es el verdadero efecto de la nulidad de un contrato y si debe entenderse que si un contrato de préstamo hipotecario es nulo, también es nula la garantía hipotecaria.

Ahora lo que está por ver es si esta opción de los consumidores respecto de los efectos de la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado es aceptada jurisprudencialmente y si es extensible a otras cláusulas que puedan ser abusivas, como, por ejemplo, las que fijan como tipo de interés de referencia el IRPH.