La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Supremo abrió la caja de Pandora sobre la reclamación de los gastos hipotecarios. La sentencia parecía sugerir que el 100% de los gastos correspondían al banco, salvo el impuesto de actos jurídicos documentados, que correspondía al cliente.
Desde entonces muchas sentencias se han acogido a esta nueva doctrina. Otras en cambio se han despegado. El debate ha sido muy intenso estos últimos años hasta que a finales de enero la Sala de lo Civil ha decidido sentar doctrina con 5 sentencias sobre el mismo asunto. El criterio cambia respecto al del 2015. El criterio es muy sencillo: los gastos los debe de abonar quien esté interesado en ellos.
Por ejemplo, los gastos de notaria y gestoría interesan a ambas partes, por lo que deben de cubrirlos al 50%. Si el banco -o el cliente- quiere copias adicionales de la escritura, deberá de pagarlos aquel que los pida.
En cambio, el registro de garantía hipotecaria en favor del banco sólo interesa a la entidad financiera por lo que debe de ser ella quien asuma los costes. En cuanto a la cancelación anticipada, el interesado es el cliente, que quiere que conste fehacientemente que su préstamo ya está cancelado. Así que quien de cubrirlo es el cliente.
El criterio del Supremo nos parece razonable porque es el interesado en el servicio el que debe de pagarlo. Introduce racionalidad frente a los ‘populistas’ que pretenden reclamar todo sin base racional. Y establece además seguridad jurídica porque el fallo de 2015 había levantado muchas falsas expectativas. Por lo demás, sorprende el escaso eco mediática que ha tenido esta nueva posición que clarifica el estado de la cuestión.
Está por ver cómo termina la película porque el gobierno está impulsando una ley por la que el banco debe de asumir el 100% de los gastos. Veremos si la ley llega a ver la luz y la nueva interpretación del Supremo en tal caso.
Más allá de los gastos hipotecarios, hay otro elemento de las 5 sentencias de la Sala de lo Civil del Supremo de finales de enero que considero significativo. Se trata de la comisión de apertura. El Supremo señala que es legítimo y que forma parte del precio del préstamo junto al interés remuneratorio.
Por lo tanto, debe de contabilizarse a efectos del TAE para favorecer la comparabilidad. Igualmente, debe de aparecer en las fichas normalizadas y en la publicidad que se haga. En caso contrario, no pasaría el control de transparencia. Y si no pasa el control de transparencia debe de considerarse como abusiva y darse por no puesta.
El criterio nos parece también muy razonable. Un banco puede establecer un precio de su hipoteca formado por comisión de apertura y cuotas mensuales -o trimestrales- durante un determinado período. Pero deben de ser transparente porque la comisión de apertura forma parte del precio. Podría ocurrir que una hipoteca fuera muy atractiva en interés remuneratorio, pero tuviera una comisión de apertura elevada que le hiciera menos competitiva. Por eso el Supremo pide que se incluya en el TAE y en los elementos de comparabilidad que tiene el usuario.
Esta última parte ha pasado aún más desapercibida que la relativa a los gastos hipotecarios, pero me parece más relevante. Porque no siempre la transparencia bancaria cumple las exigencias marcadas por el Supremo, mermando al cliente de las posibilidades de comparabilidad. Y el Supremo es claro: si no es transparente es abusiva, por tanto, nula y se tendrá por no puesta. Es decir, deberá de devolverla al cliente. Y aquí sí que hay una enorme contingencia para las entidades financieras. Nuestro despacho ya ha ganado varios casos por falta de transparencia y seguiremos trabajando en el mismo para defender a los clientes frente a las malas prácticas bancarias.
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